Vendi um imóvel. Preciso pagar imposto sobre o valor decorrente da venda?

Recorrente dúvida existe entre as pessoas sobre a incidência ou não de Imposto de Renda sobre o valor decorrente da venda imóveis.

No caso de pessoas físicas, pode-se dizer que, como regra geral, incide imposto de renda sobre o ganho de capital apurado na operação de venda, ou seja, sobre o valor decorrente da variação positiva entre os valores de aquisição e venda. Em resumo, se houve “ganho” de capital (o valor da venda foi maior do que o valor da aquisição), sobre esse “ganho”, incide o Imposto de Renda.

A seguir, a perguntar comum é? Quanto devo pagar? A resposta mais curta é que sobre a variação positiva incide, com base no artigo 21, da lei 8.981/95, alíquota progressiva, entre 15% e 22,5%:

(I) 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

(II) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

(III) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

(IV) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

MAS ATENÇÃO: O imposto com as alíquotas acima deverá ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos, NÃO SOMENTE QUANDO DA ENTREGA DA DECLARAÇÃO ANUAL DO IMPOSTO DE RENDA. Os ganhos aos quais se refere este artigo serão apurados e tributados em separado e não integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda na declaração de ajuste anual, e o imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração. Desconhecimento ou desconsideração desse “detalhe” custarão, na melhor das hipóteses, multa de mora de 20% sobre o valor devido,

Mas como nada é tão “fácil assim” no mundo do Direito Tributário, temos ainda as questões que envolvem o valor de aquisição constante das declarações anteriores de Imposto de Renda que não é corrigido para se adaptar ao valor de mercado ou às oscilações da inflação (as pessoas físicas não podem fazer essa atualização anual, como, sob determinadas regras, podem as jurídicas). A legislação, então, para corrigir ou minimizar as distorções decorrentes dessa falta de atualização do valor dos imóveis no tempo, dispõe de fatores de redução do valor apurado como ganho a constar como base de cálculo do imposto. A lei nº 11.196/05 disciplina, para as vendas ocorridas a partir de 2005, duas fórmulas de redução do ganho de capital, em seu artigo 40:

I. FR1 = 1/1,0060 m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II. FR2 = 1/1,0035 m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

A aplicação da fórmula faz muita diferença, impactando progressivamente quanto mais distante no tempo for a aquisição e venda do imóvel. Atente-se sempre para o fato de que por “aquisição” do imóvel, entende-se o fato jurídico, não necessariamente a compra e venda, englobando, portanto, as mais variadas formas de aquisição do bem imóvel pelo titular como herança, doação, evicção.

Além disso, há, também, previsão do art. 23 da Lei nº 9.250/95, de isenção do tributo (fenômeno onde o tributo não deve ser pago) quando a venda se der do único imóvel, de valor até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que o mesmo contribuinte não tenha alienado qualquer outro imóvel nos últimos 05 anos.

Sem prejuízo da isenção acima, há também isenção do imposto quando o produto da alienação do imóvel for aplicado na aquisição de outro bem imóvel residencial no prazo de 180 dias. Importante notar que há normatização da Receita Federal esclarecendo a inaplicabilidade de tal isenção, à venda ou aquisição de terreno, à aquisição somente de vaga de garagem ou de box de estacionamento.

A Receita Federal impõe proibição da aplicação da isenção quando a venda de imóvel servir para quitar, total ou parcialmente, dívida de imóvel ainda em pagamento, porém a jurisprudência no Superior Tribunal de Justiça vai no sentido de considerar ilegal tal limitação.

Cabe chamar atenção para a importância de declarar anualmente as despesas com benfeitorias realizadas no imóvel, como, por exemplo, uma grande reforma. Essa despesa, devidamente documentada, será incorporada ao seu valor, refletindo na apuração do montante sobre o qual incidirá o imposto quando da venda do mesmo.

Como se pode notar, não são simples as questões tributárias envolvendo a compra e venda de imóveis, motivos pelos quais recomendamos o encaminhamento dessas questões junto a um profissional habilitado, advogado ou contador, inclusive para orientação quanto a quais despesas poderão ser adicionadas ao custo do imóvel na declaração de rendimentos do ano-calendário da sua efetivação. As multas decorrentes de qualquer erro na apuração dos valores devidos, quase sempre, são muito maiores do que o gasto que o contribuinte teria ao contratar a consultoria de um profissional especializado.